昨天全网都在刷屏云锦东方的认购现场！

上海温度高达三十度，正午烈日炎炎，一大群人携家带口不顾炎热排起了长队，而且这群人平均身价过亿。

甚至有位大哥腿受了伤，坐着轮椅也赶来排队。

(相关资料图)

这种火热程度不由得让人回忆起2018年，蛇口顶豪招商双玺开盘时，一群身价五千万的买家蹲在角落的场景，当年“5000万蹲”火遍全网。

其实最近上海楼市并不景气，一直是楼市顶流的前滩豪宅世纪前滩天御开盘，连积分都没有处罚，选房结束仍有几十套未售出。

而一江之隔的云锦东方，作为套均总价超过3000万的顶级豪宅，为什么这么火热？

01

倒挂高达约2000万

买到一套，赚两千万，而且是确定性很强的两千万

云锦东方本次的新房均价164907元每平，其中洋房均价13.2万/㎡，别墅均价17.8万/㎡。

而通过分析一房一价表我们发现，除去特殊户型，正常楼层的均价仅12.6万/㎡。

这样的价格放在徐汇滨江还是很有看点的。

在今天的上海豪宅地段鄙视链中，徐汇滨江已经成为了不折不扣的第一梯队。

徐滨一线江景豪宅

一方面，徐汇滨江有很多重磅的配置，比如西岸金融城，西岸传媒港，比如充满艺术气息的艺术中心和展览馆，当然还有标志性的一线江景；另外一方面，徐汇滨江迎合了西南片区巨大的改善需求，这才是最核心的原因。

而且徐滨的所有社区，从定位开始就很纯粹，无论是老一点的百汇园一期，尚海湾豪庭一期，到后面的绿地海珀旭晖，保利西岸，中信君庭，主力产品基本都是三房起步，套均面积大于150平。

云锦东方三期

而到了云锦东方一期，套均已经大于200平，云锦东方的二期，套均更是大于400平米，

这种产品类型，从总价上已经对购房者进行了筛选，保障了圈层的纯粹性。

通过十几年不断的开发，徐汇滨江不断汇聚高净值家庭，自然而然，富人区产生了。

那么，云锦东方二手房均价呢？

一期成交均价约23万元，二期成交均价约25万元。

如果我们对标一期的最新成交价23万元/平，每平方的倒挂也超过10万元，对于标准户型240的云锦东方三期而言，如果买到，单套的回报可能就超过了2000万。

02

流通性很强

豪宅倒挂是一方面，豪宅资产的流通性同样重要

毕竟没有成交量只有挂牌价的话，就都只是纸面财富。

去年年底以来，很多板块价格均有回落，成交更是萎靡不振。

以一江之隔的前滩为例，二手房均价几经回落，已经从巅峰的18-20万跌倒如今的15-17万，高于16万单价的豪宅更是已经几个月没有成交。

相比之下，徐汇滨江可以说是楼市中的优等生，成交量成交价都很稳定。

板块内20万单价的房源成交一直没停。

贝壳上数据显示，

3月，百汇园刚刚成交一套大户型，单价接近20万；

4月云锦东方的二期一套低区410平户型更是以高达9900的总价24.1万的单价成交。

图源：小红书截图

在这个充满不确定性的时代，可能做什么生意都不如买到这套房容易了。

03

产品极度稀缺

除去投资回报的确定性，云锦东方从自身而言产品也足够优秀。

说起云锦东方的地段，其实并不算徐汇滨江的核心区，反而有些边缘地带，这里没有江景，一路之隔就是安置房社区。

但是云锦东方的魔力也在于此，和古北壹号类似，通过极强的的建筑工艺和顶级豪宅的产品定位来获得市场认可。

产品定位上，云锦东方是纯粹的豪宅社区定位，圈层纯粹度极高。

云锦一期仅四栋楼，主力产品是200-250平的3-4房产品，二期的主力产品直接拔升到400平起，以400/470两个梯度的面积段为主。

最新的三期除了特殊户型为174㎡，洋房主力户型240㎡起，别墅384平起，也是纯粹的大户型定位。

在上海，能够和云锦东方媲美社区纯粹度的只有汤臣一品，中粮海景壹号壹号，华府天地，古北壹号这样的顶级豪宅社区，云锦东方是无可争议的第一梯队。

产品配置上，云锦东方也是极具匠心，云锦东方的外立面采用了厚度超过3厘米的花岗岩干挂，法式设计风格华丽大气。

从社区园林到入户大堂再到室内空间，云锦东方全部邀请一线大师团队全线设计，媲美五星级酒店品质，硬装全部采用全球顶级品牌。

云锦一期二期极高的品质已经眼见为实，三期自然倍收期待。

而且，云锦东方三期可能是云锦系列中最为稀缺的一期。云锦东方的容积率仅有1.0，在动辄超过3的上海市区很是稀有，是市区难得的低密度产品，也是整个徐汇滨江唯一的别墅社区。

极高的品质加上产品的稀有，云锦东方认购的热潮也就很容易理解了。

除此之外，上海豪宅供需的不平衡也促成了本次的火热。

上海近两年豪宅供应量很少，浦西市区的供应更是稀缺，上海积压了大量的改善需求。

去年，豪宅专业户黄浦区仅供应了绿城外滩兰庭一个豪宅项目，老静安的鸿印里从产品定位上难称豪宅，但由于地段稀缺同样热销。

对于购房者而言，能买的好房子太少，新房项目入市又太慢，一有项目上市，基本都会去参与；像云锦这样的高品质项目就更不能错过了。

04

爆火之下暗藏隐忧。

云锦东方的认购现场，可谓热闹非凡，有拍视频的网红，有一众房产中介，还有一群特殊人群，他们就是黄牛——原地结婚的红娘靓仔，满分代持的卖号枪手，给过桥资金的金融中介。

如果你到现场逛个几分钟，眼神中露出那么一点渴望和无奈，这时候就会有中介上来问你你要不要结个婚。

上次云锦东方开盘后，在小红书等社交软件上，婚更，一手直签等消息更是屡见不鲜。

图源：小红书截图

这种乱像不是个例。

今年年初开盘的隔离前滩海德，顶层复式产品被排在最前面的号码优先选走，就让市场生出了“卖号疑云”。

而今年即将入市的浦东某一线江景豪宅，更是传出已经汇聚了一百多位“满分选手”，大有包圆之势。

网传消息，云锦东方前批次就是因为被投诉太多，本批次在房管局监督下进行了改进。

这次云锦东方二批次的认购条件可以说是上海历史上最为苛刻的。

本次新房认购，要求冻资900/2900万，并且查验账户过去12个月的流水，希望真正有实力的客户进入认购环节。

认购前两天，认购现场并不火热，可以说正是这个政策带来的积极影响，江湖上甚至传出了分数预计不会特别高的声音。

但是好景不长，从昨天的第三天开始，黄牛重出江湖，“有资格的购房者”一下子变多了，让项目最终认购结果扑朔迷离。只能说我们上海的购房者真的太难了，想买套心仪的房子还得跟黄牛赛跑。

结语

除此之外，还有一个细节也值得购房者注意：

本次开盘后，云锦仅剩余20套左右400+别墅，其中包括最核心的5系楼王别墅。

正常情况下，这些别墅跟着本批次直接取证了，并不会留下这么一点点尾巴。

但是猫腻就在这里面。

据说开发商对这些剩余别墅进行了精装修，在未来销售时以“样板间”的形式对外销售，销售总价为毛坯总价+精装修费用两部分价格之和，愿意为这部分额外费用买单才能买到房子。

只能说市场太热，套路太多，购房者太难了。

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